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17 de Noviembre del 2017
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MÁS CERCA DEL INTERÉS SOCIAL POR LA VIVIENDA


 



Si bien los anuncios del gobierno nacional muestran un esfuerzo por flexibilizar las condiciones para la compra de viviendas, que no analizaremos en esta ocasión, para muchos pasó inadvertida otra de las caras de esta moneda, que permitiría resolver la brecha entre alquileres y salarios de las clases media y baja.

Debemos recordar que, hasta la década del 40, el país contaba con un parque habitacional en alquiler del orden internacional del 65%, hasta que en 1943, con el dictado de la ley de alquileres, éstos se congelaron lo mismo, y con la inflación de la renta del 10 o 12% anual se redujeron a cero, por lo que el parque de viviendas llegó en 1984 sólo al 5%. En ese año, durante la gestión del doctor Alfonsín se dictó la ley 23.091, que incrementó la oferta en sólo un año al 20 por ciento.

En general, en el resto del mundo se utilizan los fondos de pensión para el financiamiento a largo plazo; el caso más cercano es Chile, que privatizó el sistema de pensiones AFJP a principios de los años 90 y hoy no sólo ha resuelto los problemas de vivienda, sino que, con sus excedentes, más la cartera de retorno de los préstamos otorgados les ha permitido la compra de empresas en su país y la Argentina. En nuestro caso, el Poder Ejecutivo Nacional dictó el decreto 2091/93 vetando los tres artículos en el menú de opciones de inversión que permitían utilizarlos para la construcción, imposibilitando su uso.

Subsidios a la demanda


En los casos en que las cuotas mensuales resultantes de reducir la tasa de interés al máximo, con base en la baja de los encajes, no resulten compatibles con los ingresos del grupo familiar, y habiendo sido rechazado el subsidio de las tasas de interés solicitado por los bancos, debería otorgarse el subsidio explícito a inquilinos o compradores, con nombre y apellido y por única vez, basados en la situación social y económica del solicitante, que además de otorgar la transparencia necesaria aumentaría el poder de compra del inquilino o comprador, posibilitándole elegir una vivienda en un mercado competitivo. Como forma primaria de calcular ese subsidio, supongamos que la cuota o alquiler es de 600 pesos, y el inquilino o comprador no puede pagar más de 400, se necesitaría un subsidio de 200 pesos por mes y por vivienda, que representaría 2400 por año; y si suponemos que debemos subsidiar 100.000 viviendas, necesitaríamos 240 millones de pesos por año, que es mucho menor que el subsidio a los trenes, el gasoil, etcétera.

Previendo un crecimiento de la demanda, el plan del Gobierno incluye incentivos a la construcción de nuevas viviendas para la venta o alquiler través de la devolución del IVA sobre los insumos de la construcción, que en su reglamentación deberá constar que es un crédito impositivo de libre disponibilidad, para poder ser compensado con otros impuestos nacionales. Sin embargo, debería reverse la posibilidad de reglamentar nuevamente la ley 23.091 para aumentar la oferta, para que los alquileres bajen.

Considerando que los alquileres hoy son los más bajos del mundo -6 a 8% anual- respecto del valor de la vivienda, se debería apoyar a los inquilinos y a las empresas desarrolladoras de viviendas para alquiler, como objetivo inmediato para absorber la brecha entre alquileres y salarios, y en cambio no pretender convertir a los inquilinos en propietarios. Sólo así se podría cambiar el concepto de vivienda de interés social por otro más humano, el del interés social por la vivienda.

El autor es presidente de la Comisión de Economía del CAI, y director del Centro de Estudios e Investigación en Ingeniería Urbana y Vivienda de la Facultad de Ingeniería de la UBA

Fuente: La Nacion

 







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