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20 de Septiembre del 2017
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AYUDAR A LOS COMPRADORES


 



El esfuerzo del Estado debe concentrarse hoy en cerrar la brecha entre los alquileres y los salarios y no pretender convertir a los inquilinos en propietarios.

A pesar del gran esfuerzo del Gobierno nacional para solucionar los problemas de vivienda, la dificultad de los inquilinos para pagar alquileres del 6 al 8 % del valor de la vivienda (a pesar que son hoy el valor más bajo del mundo) no se resuelve flexibilizando las normas bancarias para poder acceder a la compra de la vivienda que alquilan.

Si bien los bancos han sido autorizados a no pedir el 20 % ó el 30 % que se exigía como aporte inicial para la compra de un inmueble, hay que tener en cuenta que la cuota de los créditos de ese tipo también se incrementarán en un porcentaje similar por el aumento del monto finalmente prestado.

La realidad indica que hoy, el esfuerzo del Estado debe concentrarse en cerrar la brecha entre los alquileres y los salarios y no pretender convertir a los inquilinos en propietarios.

El subsidio a la demanda es mejor forma de demostrar el interés social por la vivienda, descartando la idea de una "vivienda social" que termina siendo socialmente discriminatoria.

Como primer paso, podemos calcular el subsidio que el Estado haría a la cuota de un préstamo de la siguiente manera: supongamos que la cuota de compra o el alquiler mensual es de $ 600 y el inquilino o comprador no puede pagar mas de $ 400, el subsidio que se necesitaría sería $ 200 por mes y por vivienda, que representaría $ 2.400 por año. Si suponemos que habría que subsidiar 100 mil viviendas, necesitaríamos 240 millones de pesos por año. Este valor es menor que el subsidio que reciben hoy los trenes, el gasoil y el transporte.

Debido a que el Estado descartó la posibilidad de subsidiar la oferta de viviendas reduciendo la tasa de interés que cobran los bancos, la única forma de apoyo oficial en vivienda social es otorgar un subsidio a la demanda para que aumente el poder de compra al inquilino y pueda pagar su alquiler o bien salga al mercado a elegir una vivienda compatible con su ingreso, más el subsidio estatal. Esta ayuda debería otorgarse por una única vez y como resultado de un informe socio-económico que le da transferencia al sistema. En este aspecto, la experiencia chilena demuestra la eficiencia del sistema. Allí se incorporaron los "administradores de demanda", organismos que tienen relación directa con los destinatarios de los servicios.

Si bien el artículo 14 bis de nuestra Constitución Nacional le otorga a los ciudadanos el derecho a acceder a una vivienda digna, no explicita el grado de tenencia deben tener. Es decir que no sólo se habla de la propiedad de un inmueble, sino que puede ser alquiler, leasing, comodato. Por esa razón, el derecho de uso debe fomentarse con la inversión privada en ladrillos. Un proceso que logrará mayor oferta de viviendas en alquiler para que el precio de los mismos baje.

Por otro lado, previendo un crecimiento de la demanda, el plan oficial incluye incentivos a la construcción de nuevas viviendas para la venta y/o alquiler través de la devolución del IVA sobre los insumos de la construcción, que en su reglamentación deberá constar que es un crédito impositivo de libre disponibilidad para poder ser compensado con otros impuestos nacionales. Sin embargo debería reverse la posibilidad de reglamentar la Ley 23.091 vigente que ya demostró su eficiencia en lograr una mayor construcción, aumentando la oferta, como la única forma que los alquileres bajen.

Fuente: Clarin

 







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